个人把房子租出去，到底要交哪些税？我们今天一起来聊一下这个话题~

 

01

增值税

 

先说结论：月租金不超过10万，基本不用交。

具体分两种情形：

1、个人出租住房

根据2026年第10号文规定，个人出租住房，按照3%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

计算公式：

应交税费 = 含税租金÷(1+3%)×1.5%

2、个人出租商铺、写字楼等非住房

个人出租非住房的，按照3%的征收率计算缴纳增值税。

同时，国家税务总局公告2026年第4号文，个人出租房租，一次性收取租金，分摊到每月只要不超过10万元的，免征增值税。

也就是说，个人出租房屋，只要月租金不超过10万元的，不用缴纳增值税。

 

02

附加税

 

附加税包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。它是按实际缴纳的增值税税额为基础来计算的。

既然它们是跟着增值税走的，交税逻辑就很简单了：

1、如果增值税免征，那附加税也随之免征。

2、如果缴纳增值税，则相对应的附加费也要缴纳。

注意，在2027年12月31日之前，个人出租房屋可以享受“六税两费”减半征收的优惠。

所以，附加税合计税负12%（=7%+3%+2%），减半后就变成了6%。

 

03

个人所得税

 

个人出租房屋取得的租金，按财产租赁所得计缴个税。

一、计算公式

1、月租金收入不超过4000元          
应纳税额 = [月租金收入 - 允许扣除的项目 - 修缮费用（以800元为限） - 800元] × 税率

2、月租金收入超过4000元          
应纳税额 = [月租金收入 - 允许扣除的项目 - 修缮费用（以800元为限）] × (1 - 20%) ×税率

二、适用税率

个人出租住房按10%的税率征个税，出租非住房按20%的税率征个税。

三、允许扣除的项目

按以下顺序扣除：

1、先扣税和费

出租过程中实际缴纳的房产税、印花税、城建税及附加等，都可以从租金收入里扣掉。

2、再扣修缮费

如果房屋发生维修，每次最多能扣800元，一次没扣完的下个月还能接着扣，直到扣完为止。

3、最后扣一个法定标准

扣除以上项目后的余额，如果超过4000元，就再扣除20%的费用；如果没超过4000元，就再定额减掉800元。

这之后剩下的钱，才是你需要交税的基数。

举个简单的例子：

假设你在市区出租一套住宅，月租金8000元（不含税），免增值税，交房产税160元（8000×2%），没发生维修费。则：

第一步：先从8000元里减掉房产税160元，还剩7840元。

第二步：7840元超过了4000元，所以能再扣除20%的费用，即7840 × (1-20%) = 6272元。这就是应纳税所得额。

第三步：用这个数乘以10%的个税税率，6272 × 10% = 627.2元。

 

04

房产税

 

1、出租住房

个人出租住房，不区分用途，一律按4%的税率征收房产税。

2、出租商铺、写字楼等非住房

个人出租商铺、写字楼等非住房，按租金的12%来征收房产税。

3、税收优惠

个人出租房屋，可以享受六税两费减半优惠，则：

①个人出租住房，实际税率为2%。

②个人出租非住房，实际税率为6%。

 

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END

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